솔직히 저는 처음에 이걸 몰랐습니다. "가족끼리 거래하는데 가격은 자유 아닌가?"라고 가볍게 생각했는데, 막상 세법을 파고들어 보니 부모 자녀 간 부동산 매매는 국세청이 기본값으로 '증여'로 추정한다는 사실을 알게 됐습니다. 자녀 독립 지원과 자산 승계를 동시에 고려하면서 저가양수도, 그러니까 시세보다 싸게 파는 방식을 검토했고, 그 과정에서 꼭 알아야 할 법정 기준선과 부모 측 함정까지 직접 확인했습니다.증여 추정과 저가양수도, 실제로 어디까지 허용되나상속세 및 증여세법상 부모와 자녀는 대표적인 '특수관계인'에 해당합니다. 여기서 특수관계인이란 혈연·자본·고용 등으로 긴밀하게 연결된 관계로, 국세청이 거래의 공정성을 별도로 검증하는 대상입니다. 제가 자료를 들여다봤을 때 가장 놀랐던 부분은, 매매 계약..

주택 매도 잔금일이 코앞으로 다가왔는데, 세무사로부터 "혹시 세대 분리 날짜 확인하셨어요?"라는 전화 한 통을 받은 적이 있습니다. 그 순간 가슴이 철렁 내려앉았습니다. 수억 원의 매매차익이 걸린 자리에서, 단 하루 차이로 수천만 원의 양도소득세가 붙을 수 있다는 말을 들었기 때문입니다. 1세대 1주택 비과세는 대한민국 부동산 세무에서 가장 강력한 절세 수단이지만, 그만큼 요건도 칼같이 따집니다.비과세 성립요건, 하나라도 어긋나면 무효입니다제가 매도 준비를 하면서 가장 먼저 꺼낸 것이 주민등록등본이었습니다. 양도소득세 비과세는 양도일—잔금 수령일과 소유권이전등기 접수일 중 더 이른 날—을 기준으로 세 가지 요건을 동시에 완벽하게 충족해야 합니다. 하나라도 빠지면 비과세 전체가 날아갑니다. 제 경험상 이게..

전세보증금이나 담보대출을 그대로 얹어서 자녀에게 집을 넘기면 세금을 크게 줄일 수 있다는 말, 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. 저도 세무사에게 처음 부담부증여를 제안받았을 때 '이게 되는 거야?' 싶었습니다. 그런데 계산기를 직접 두드려 보니 생각보다 훨씬 복잡한 구조였고, 잘못 실행하면 일반 증여보다 세금이 더 나오는 함정이 있었습니다. 그 경험을 바탕으로 이중과세 구조부터 양도소득세 계산 방식, 그리고 사후관리까지 솔직하게 짚어보겠습니다.부담부증여란 무엇인가 — 이중과세 구조의 실체부담부증여(負擔附贈與)란 부동산을 자녀에게 넘기면서, 해당 부동산에 묶인 주택담보대출이나 임대보증금(전세보증금) 같은 채무도 함께 인수시키는 조건의 증여 방식입니다. 여기서 핵심은 세법이 이 거래를 하나의 단순한 증여로 보지 ..

10년 보유한 주택을 팔면서 양도세를 80% 공제받을 수 있다는 말, 반은 맞고 반은 틀립니다. 저도 처음엔 '10년만 버티면 된다'고 단순하게 생각했습니다. 그런데 막상 주민등록초본을 떼어 거주 기간을 따져보니, 실제 거주한 기간이 공제율을 통째로 바꿔버린다는 걸 그때서야 실감했습니다. 장기보유특별공제(장특공제)는 보유 기간만큼 거주 기간 관리가 절세의 핵심입니다.장기보유특별공제, 적용 요건부터 따져야 합니다장기보유특별공제(Long-term Holding Special Deduction)란, 부동산을 오래 보유하는 동안 물가 상승으로 누적된 자본이득에 세금이 한꺼번에 몰리는 이른바 '결집 효과'를 완화하기 위해 마련된 공제 장치입니다. 쉽게 말해, 오래 갖고 있었을수록 양도차익에서 일정 비율을 빼주어 ..

결혼, 효도, 부모님의 별세. 이 세 가지는 모두 삶에서 가장 자연스러운 사건들인데, 하루아침에 세법상 '다주택자'로 묶이는 상황을 만들기도 합니다. 저 역시 결혼하면서 배우자와 각자 집 한 채씩을 들고 새 가정을 꾸렸을 때, 혼인신고 시점을 두고 세금 문제로 적지 않은 밤을 보냈습니다. 다행히 세법은 이런 상황을 외면하지 않습니다. 혼인합가, 동거봉양, 상속이라는 세 가지 사유에 한해 강력한 비과세 특례를 두고 있으니까요.혼인합가 특례, 결혼이 세금 폭탄이 되지 않으려면?각자 주택을 1채씩 소유한 남녀가 결혼하면 법률상 같은 세대가 되면서 순식간에 '1세대 2주택자'가 됩니다. 그렇다면 이 경우 두 채 중 한 채를 팔 때 양도소득세, 즉 부동산을 팔아 생긴 시세차익에 매기는 세금이 고스란히 부과될까요?..

신규 분양 아파트 잔금을 치르던 날, 저는 계획에도 없던 일시적 2주택자가 되어 있었습니다. 기존 아파트가 부동산 침체기에 꼼짝도 않는 걸 보며, 매일 밤 '혹시 기한을 넘기면 어떡하지'라는 생각에 잠을 설쳤습니다. 이사를 위해 잠깐 두 채를 갖게 된 실거주자라면 반드시 알아야 할 '1-2-3 원칙'과 처분기한의 함정을 정리했습니다.1-2-3 원칙, 순서 하나라도 어긋나면 비과세가 통째로 날아갑니다혹시 이런 상황을 겪어보신 적 있으신가요? 마음에 드는 새 아파트를 발견했는데, 기존 집이 아직 팔리지 않은 상태라 두 채를 동시에 들고 가게 되는 상황 말입니다. 저도 꼭 그랬습니다. 분양 계약 당시엔 "잔금 전에 팔면 되겠지"라고 가볍게 생각했는데, 막상 잔금일이 다가오니 상황이 전혀 달랐습니다.세법에서는 ..