"관리처분인가가 났으니 입주권이잖아요, 취득세 걱정 없이 빨리 계약금 넣으세요." 공인중개사에게 이 말을 들었을 때 저는 그냥 믿을 뻔했습니다. 직접 위택스에 숫자를 넣어보기 전까지는요. 서울 방화 재정비촉진구역 조합원 입주권을 검토하면서 맞닥뜨린 취득세 1억 7천만 원짜리 함정, 그리고 잔금일 하나를 조율해 1억 3,520만 원을 지킨 경험을 그대로 공유합니다. 멸실 기준 — 관리처분인가가 아니라 건축물대장이 전부입니다 재개발 입주권을 처음 들여다보는 분들이 가장 많이 오해하는 부분이 바로 이 지점입니다. "관리처분인가가 났으면 세법상 입주권이니까 주택 수 산정에서 빠지는 것 아닌가요?"라고 묻는 분들도 있는데, 저는 이게 절반은 맞고 절반은 위험한 이야기라고 봅니다. 세법은 냉정합니다. 취득세 부과..

서울에 신축 아파트를 한 채 갖고 있으면 두 번째 집은 무조건 취득세 8%를 맞는다고, 주변에서 하도 단언하길래 저도 처음엔 그런 줄만 알았습니다. 그런데 위택스에서 직접 시뮬레이션을 돌려봤더니 결과가 완전히 달랐습니다. 6억 원짜리 두 번째 집 취득세가 5,040만 원이 아니라 660만 원으로 찍혔습니다. 4,380만 원 차이, 그 비밀은 딱 한 가지였습니다. 기존 주택 위치는 아무 상관 없다 — 핵심은 '신규 취득 주택의 소재지' 저도 오래 오해했던 부분입니다. 다주택자 취득세 중과(重課), 즉 일반 세율보다 훨씬 높은 세율을 부과하는 제도가 어떤 기준으로 작동하는지 제대로 이해하지 못하고 있었습니다. 막연히 "집이 두 채면 비싸게 낸다"는 수준에서 생각이 멈춰 있었던 거죠. 지방세법에서 다주택자..

솔직히 저는 중개업소 말만 믿고 가계약금을 넣을 뻔했습니다. "취득세 1%대에 주택 수도 안 잡힌다"는 말이 그렇게 달콤하게 들릴 줄 몰랐습니다. 공시가격 1억 이하 주택이 다주택자에게 왜 치명적인 덫이 될 수 있는지, 위택스와 홈택스를 직접 켜서 확인한 시뮬레이션 결과를 공유합니다. 취득세 함정 — 1.1%가 전부가 아닌 이유 서울 신축 84㎡ 분양권과 김포 세컨하우스를 운용하던 중, 수도권 재개발 인근의 매매가 1억 2천만 원짜리 소형 빌라 매수를 진지하게 검토했습니다. 현행 지방세법 시행령 제28조의2에 따르면, 취득 당시 공시가격(시가표준액)이 1억 원 이하인 주택은 다주택자 취득세 중과 대상에서 완전히 빠집니다. 여기서 시가표준액이란 국가가 과세 목적으로 고시하는 공식 평가액으로, 실제 거래..

솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 소액 여유 자금으로 역세권 소형 오피스텔 하나 들이면 매달 55만 원 월세가 들어온다는 계산이었는데, 홈택스에서 시뮬레이션을 돌리고 나서 가계약금 송금을 멈췄습니다. 오피스텔 1채가 서울 아파트에 붙여놓은 비과세 권리를 통째로 날려버릴 수 있다는 걸 그때 처음 제대로 직면했습니다. 취득세·양도세가 다르게 움직이는 이유 — 주택 수 산정의 이원화 함정 제가 처음 중개업소에서 들은 말은 이랬습니다. "취득할 때 상가 취득세 4.6%만 내면 되고, 계약서에 전입신고 불가 특약 넣으면 주택 수에 안 잡힙니다." 그 말이 왜 위험한지 이해하려면 취득세와 양도소득세가 서로 다른 법 체계로 작동한다는 걸 먼저 알아야 합니다. 취득세는 지방세법의 지배를 받습니다. 2020년 8월 1..

서울 아파트를 한 채 보유한 상태에서 김포 상가주택 매수를 검토하던 중, 저는 생각보다 훨씬 복잡한 세금 구조와 맞닥뜨렸습니다. 중개업소에서는 "1층 상가라 종부세 부담이 덜하다"고 했지만, 홈택스 모의계산기를 직접 돌려봤더니 얘기가 완전히 달랐습니다. 상가주택 주택 부분의 공시가격이 기존 아파트와 합산되어 매년 260만 원 이상의 종합부동산세가 나온다는 결과가 나왔기 때문입니다. 명의 설계 하나로 그 세금을 0원으로 만든 과정을 솔직하게 풀어봅니다. 상가주택 주택 수 산정, 생각보다 훨씬 엄격합니다 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 처음 상가주택을 알아볼 때만 해도 "1층이 상가인데 설마 주택으로 보겠어?"라는 생각이 있었는데, 세법은 훨씬 단호했습니다. 재산세와 종합부동산세에서는 주택과 상가를 철저..

김포 주택 하나를 임대사업자로 등록했더니 종합부동산세가 260만 원에서 18만 원으로 떨어졌습니다. 93%가 사라진 겁니다. 숫자만 보고 당장 등록 도장을 찍으려다 멈췄습니다. 계산기를 두드리면 두드릴수록 절세 뒤에 가려진 복병들이 하나둘 튀어나왔기 때문입니다. 종부세 합산배제, 계산기로 직접 검증해 봤습니다 2028년 입주 예정인 서울 신축 아파트(84㎡) 분양권과 경기 김포 주택을 함께 들고 있으면서 매년 내야 할 보유세를 처음 계산해 봤을 때, 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 두 주택의 공시가격이 합산되는 순간 다주택자로 묶여 종합부동산세(종부세)가 자동으로 무거운 누진세율 구간에 얹히는 구조였기 때문입니다. 여기서 종합부동산세란 일정 기준을 초과하는 부동산을 보유한 사람에게 매년 12월에 부과..