경매 낙찰자의 실수익을 순식간에 날려버리는 '인수 권리'가 등기부등본 한 장 안에 숨어 있습니다. 처음 법정 투찰함에 봉투를 밀어 넣던 순간, 제 손끝이 미세하게 떨렸던 이유가 바로 그 두려움 때문이었습니다. 말소기준권리 하나를 잘못 짚으면 시세보다 싸게 낙찰받고도 수천만 원을 더 물어내는 최악의 덫에 빠질 수 있습니다. 수년간 모의 입찰과 법원 현장 조사를 반복하며 체득한 권리분석의 핵심을 지금 풀어놓겠습니다.말소기준권리와 대항력 — 낙찰가를 결정하는 두 축경매 물건을 처음 분석할 때 제가 가장 먼저 펼치는 것은 등기부등본입니다. 갑구와 을구를 훑으며 접수일자가 가장 앞선 특정 권리를 찾아내는 작업이 바로 말소기준권리 판별입니다. 여기서 말소기준권리란 낙찰이 이루어지는 순간 등기부에 얽혀 있던 수많은 ..

처음 독립을 준비하던 시절, 공인중개사가 "소액이라 최우선변제 되니까 걱정 없다"고 했을 때 저는 그 말을 곧이곧이 믿을 뻔했습니다. 계약서에 도장을 찍기 직전, 직접 법령을 뒤져보다가 결정적인 함정을 발견했습니다. 최우선변제금의 적용 기준은 계약일이 아니라 등기부상 선순위 근저당권의 설정일이라는 사실, 그리고 법원이 돈을 알아서 돌려주지 않는다는 현실을 그때 처음 알았습니다.최우선변제권이 생긴 이유와 성립 요건주택임대차보호법 제8조에서 규정하는 최우선변제권(最優先辨濟權)은 경매나 공매가 진행될 때 선순위 채권자보다 먼저 배당금 일부를 돌려받을 수 있는 권리입니다. 여기서 최우선변제권이란 은행 근저당이나 압류 채권자보다 순위가 뒤에 있더라도 사회적 약자인 소액임차인을 법이 특별히 보호하기 위해 우선 배당..