홈택스 모의계산기는 입력값 하나만 틀려도 실제 세금과 수천만 원에서 수억 원까지 차이가 납니다. 단독명의와 공동명의 주택을 모두 보유하면서 직접 시뮬레이션을 수십 번 돌리고, 세무사 검증까지 받으며 깨달은 것이 있습니다. 계산기 자체보다 입력자의 세법 이해가 결과를 좌우한다는 것입니다.결정적인 순간, 모의계산기가 틀렸던 이유처음 홈택스에서 양도소득세 모의계산을 돌렸을 때, 화면에 뜬 숫자를 보고 잠깐 멍했습니다. 세무사에게 가져갔더니 실제 납부 세액과 4천만 원 넘게 차이가 났습니다. 문제는 알고리즘이 아니었습니다. 제가 입력을 잘못했던 것입니다.첫 번째로 가장 흔한 실수는 취득가액 항목에서 시작됩니다. 취득가액이란 단순히 매매계약서에 적힌 매수 금액만을 뜻하지 않습니다. 취득 당시 납부한 취득세, 법무..

배우자 지분 증여 후 10년 안에 집을 팔면, 아내 명의로 넘긴 취득가액이 통째로 무효가 됩니다. 이 사실을 세무법인 상담 전날까지 몰랐다는 걸 지금도 아찔하게 떠올립니다. 2채를 단독명의로 보유하며 해마다 늘어나는 종합부동산세 고지서를 받아들고, 저도 결국 배우자 지분 증여 카드를 꺼내 들었습니다. 그런데 막상 엑셀을 펼치고 세무사 앞에 앉으니 '이건 생각보다 훨씬 복잡한 판'이었습니다. 세무 상담에서 마주친 3가지 복병(이월과세, 과세표준, 건강보험) 일반적으로 배우자 증여는 '6억 원까지 비과세니까 그냥 넘기면 된다'고 알려져 있습니다. 저도 처음엔 그렇게 생각했습니다. 그런데 실제로 준비하다 보니 세 가지 장벽이 차례차례 등장했고, 각각이 수천만 원짜리 변수였습니다. 첫 번째 복병은 이월..

김포 주택 하나를 임대사업자로 등록했더니 종합부동산세가 260만 원에서 18만 원으로 떨어졌습니다. 93%가 사라진 겁니다. 숫자만 보고 당장 등록 도장을 찍으려다 멈췄습니다. 계산기를 두드리면 두드릴수록 절세 뒤에 가려진 복병들이 하나둘 튀어나왔기 때문입니다. 종부세 합산배제, 계산기로 직접 검증해 봤습니다 2028년 입주 예정인 서울 신축 아파트(84㎡) 분양권과 경기 김포 주택을 함께 들고 있으면서 매년 내야 할 보유세를 처음 계산해 봤을 때, 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 두 주택의 공시가격이 합산되는 순간 다주택자로 묶여 종합부동산세(종부세)가 자동으로 무거운 누진세율 구간에 얹히는 구조였기 때문입니다. 여기서 종합부동산세란 일정 기준을 초과하는 부동산을 보유한 사람에게 매년 12월에 부과..