현장 답사 전까지만 해도 저는 '입지 좋은 한 채'냐 '여러 채 분산'이냐를 두고 꽤 오래 고민했습니다. 그런데 막상 발로 뛰어보니, 어떤 전략을 택하느냐보다 내 상황에 맞는 전략인지 점검하는 게 훨씬 먼저더군요. 이 글에서는 두 전략의 핵심 구조와 제가 직접 겪은 시행착오를 함께 풀어봤습니다.지도 앱만 보다가 현장에서 머리를 맞은 날솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 사전 조사를 꽤 꼼꼼히 했다고 자부했는데, 막상 현장에 발을 딛는 순간 제가 얼마나 얕게 보고 있었는지가 드러났습니다. 문제는 '디스카운트 요인'이었습니다. 디스카운트 요인이란 자산 가치를 떨어뜨리는 마이너스 요소들을 말합니다. 가파른 경사, 좁은 진입로, 옆 건물의 소음, 그늘진 일조권처럼 숫자로는 잘 잡히지 않는 것들이죠. 저는 대형 호재..

솔직히 저는 중개업소 말만 믿고 가계약금을 넣을 뻔했습니다. "취득세 1%대에 주택 수도 안 잡힌다"는 말이 그렇게 달콤하게 들릴 줄 몰랐습니다. 공시가격 1억 이하 주택이 다주택자에게 왜 치명적인 덫이 될 수 있는지, 위택스와 홈택스를 직접 켜서 확인한 시뮬레이션 결과를 공유합니다. 취득세 함정 — 1.1%가 전부가 아닌 이유 서울 신축 84㎡ 분양권과 김포 세컨하우스를 운용하던 중, 수도권 재개발 인근의 매매가 1억 2천만 원짜리 소형 빌라 매수를 진지하게 검토했습니다. 현행 지방세법 시행령 제28조의2에 따르면, 취득 당시 공시가격(시가표준액)이 1억 원 이하인 주택은 다주택자 취득세 중과 대상에서 완전히 빠집니다. 여기서 시가표준액이란 국가가 과세 목적으로 고시하는 공식 평가액으로, 실제 거래..

솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 소액 여유 자금으로 역세권 소형 오피스텔 하나 들이면 매달 55만 원 월세가 들어온다는 계산이었는데, 홈택스에서 시뮬레이션을 돌리고 나서 가계약금 송금을 멈췄습니다. 오피스텔 1채가 서울 아파트에 붙여놓은 비과세 권리를 통째로 날려버릴 수 있다는 걸 그때 처음 제대로 직면했습니다. 취득세·양도세가 다르게 움직이는 이유 — 주택 수 산정의 이원화 함정 제가 처음 중개업소에서 들은 말은 이랬습니다. "취득할 때 상가 취득세 4.6%만 내면 되고, 계약서에 전입신고 불가 특약 넣으면 주택 수에 안 잡힙니다." 그 말이 왜 위험한지 이해하려면 취득세와 양도소득세가 서로 다른 법 체계로 작동한다는 걸 먼저 알아야 합니다. 취득세는 지방세법의 지배를 받습니다. 2020년 8월 1..